Dossier immobilier 2026 : tout savoir pour bien acheter ou bien vendre dans le 20e arrondissement de Paris

Que ce soit à l’achat ou en location, trouver un logement à Paris relève de plus en plus du parcours du combattant. Pour preuve, 67 % des Parisiens jugent l’accès au logement difficile (d’après un sondage Ipsos-BVA publié en février 2025). Les prix élevés poussent de plus en plus de familles à quitter la capitale, soit une perte moyenne de 14 000 habitants par an entre 2017 et 2023. Mais, si, ni la banlieue, ni la province ne trouvent grâce à vos yeux, et que vous êtes déterminé à rester vivre dans le meilleur arrondissement de Paris, on tente de vous renseigner au mieux.

Après un boom continuel des prix, place à une “normalisation” du marché. Comme le montre bien cet historique de la chambre des Notaires Parisiens, depuis les années 2000, les biens immobiliers ont connu une hausse continue des prix. C’en est même vertigineux quand on sait que des appartements haussmanniens rue des Pyrénées se vendaient 2 000 € le m2 au début des années 2000, pour atteindre parfois les 10 000 € le m2 post-Covid, fin 2020, quand les prix étaient à leur plus haut. Certains foyers ont gagné plus d’argent grâce à la hausse constante de l’immobilier qu’en travaillant. Mais ce temps est révolu. Après une frénésie acheteuse, accompagnée par des taux d’intérêt très bas, le marché s’est retourné fin 2022. “On assiste alors au premier exode urbain de l’histoire” nous explique Rudolphe Ackermann, conseiller immobilier indépendant dans le quartier Télégraphe : “Pour la première fois, Paris perd des habitants”. Autre situation inédite : celle des propriétaires ayant acheté quand le marché était au plus haut. Les voilà dans l’impossibilité de revendre au même prix et condamnés à attendre… ou à faire une moins-value. “Le marché parisien a simplement corrigé ses excès, il s’est assaini”, estime Rudolphe Ackermann.

Une timide reprise. “Depuis le Covid, le 20e arrondissement de Paris a perdu de l’attrait pour les familles. Si bien que le prix au m2 moyen a beaucoup chuté”, témoigne Thomas Michel, directeur de l’agence Guy Hoquet à Gambetta. “Avec le développement du télétravail, on a enregistré de nombreux départs en Province. Si les biens n’étaient pas vendus à un prix jugé suffisant, ils étaient mis en location en attendant. Mais aujourd’hui, avec le recul du télétravail, on voit les gens revenir, avec plus de recherches, plus de passages en agence”, constate-t-il.

Des prix moyens en recul. Si on regarde très concrètement les chiffres, la moyenne du prix au m2 des appartements anciens a progressé continuellement, dépassant les 4 000 €/m2 en 2005, les 5 000€ en 2007, les 6 000 € en 2010, les 7 000 € en 2011, les 8 000€ en 2018, pour atteindre leur maximum – 9 490 € le m2 – courant 2020. Puis les prix ont progressivement baissé, jusqu’à redescendre à 7 780 € le m2 en 2024, avant de remonter légèrement pour atteindre 8 150 €/m2 fin mai 2026. Soit une baisse de 10 % sur les cinq dernières années. Ce qui fait du 20e arrondissement, le deuxième arrondissement le plus abordable de Paris, derrière le 19e (7 770€ le m2 en moyenne en mai 2026). Mais assez largement devant le 18e (8580€ le m2), le 12e (8620€ le m2) et le 13e arrondissement (8730€ le m2).

Appartement datant de 1903, rue Dupont de l’Eure (quartier Gambetta). Ce deux-pièces au 6e et dernier étage avec balcon (DPE E) s’est recemment vendu 350 000 euros FAI. Photo : Gaiane Baruch/ Guy Hoquet Gambetta. 

Des taux d’intérêt élevés, mais des acquéreurs en position de force. Avec des taux d’intérêts passés de 1 à 4 % en quelques années, la capacité d’emprunt s’est réduite chez les acquéreurs, ce qui a fait chuter leur nombre. Quand les taux étaient historiquement bas, en 2021, les acheteurs se bousculaient, le marché était florissant, les biens se vendaient chers. Maintenant que les taux ont augmenté (3,30 % en moyenne en juillet 2026 d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA), les acheteurs sont moins nombreux et les vendeurs sont obligés de s’adapter et de baisser leur prix. “Certains acheteurs ont arrêté leurs recherches, et sont en attente de taux plus favorables, pour avoir une enveloppe supérieure et des budgets plus adaptés à leurs critères”, rapporte Benjamin Lecuyot, directeur de l’agence immobilière Guy Hoquet Ménilmontant. Cette baisse du nombre d’acquéreurs a entraîné un allongement des délais de vente, ce qui permet parfois de négocier le prix d’achat.

“Avant, on avait plusieurs acquéreurs pour un même bien, aujourd’hui les choses se sont inversées avec plus de biens à la vente et moins d’acheteurs : plus de choix et des prix plus cohérents, cela recrée des opportunités”, raconte Rudolphe Ackermann. Un constat partagé par Thomas Michel, de l’agence Guy Hoquet Gambetta : “Depuis 5 ans, il y a 1 200 à 1 400 annonces sur SeLoger.com localisées dans le 20e arrondissement (hors programmes neufs), alors qu’avant le Covid, on en avait maximum 600”. Avec plus de biens à vendre que d’acheteurs, la concurrence est rude. Pour un appartement, on peut trouver 50 à 100 biens similaires. “On récupère beaucoup de gens qui ont essayé de vendre leur bien par eux-mêmes, sans succès”, indique Thomas Michel, dont l’agence affiche un délai de vente de 42 jours en moyenne, entre la mise en vente et la signature d’un compromis.

Un marché à plusieurs vitesses. La moyenne des prix est un indicateur intéressant mais elle masque une très grande hétérogénéité des biens et des prix. Car le 20e arrondissement connaît une grande disparité en matière de quartiers et de bâti. Les quartiers plus centraux à l’échelle de Paris (comme Gambetta, Père-Lachaise) connaissent des prix bien plus élevés que les Portes, plus excentrées et dévalorisées car à proximité immédiate du périphérique. Le 20e n’a été que peu “haussmannisé”, ce qui explique son architecture moins standardisée que dans d’autres arrondissements de l’Est de Paris, avec des petites maisons d’ouvriers, des ateliers d’artistes transformés en loft, d’anciennes entreprises… Les biens haussmanniens ou anciens, qui séduisent par leur cachet, font figure de valeur sûre, et se revendront bien. Les immeubles des années 70 ont aussi la cote avec leurs baies vitrées et leurs balcons, très demandés post Covid. (Veillez juste à vérifier leur bonne isolation et l’absence d’amiante).

Pour vous faire une idée très concrète des prix du marché, on vous conseille de regarder combien se sont vendus les biens dans votre rue. Depuis mai 2019, les transactions sont plus transparentes : le ministère de l’Économie a lancé un site (https://app.dvf.etalab.gouv.fr/) qui répertorie le montant des ventes sur les cinq dernières années. Il suffit de rentrer sa commune, puis de repérer sur le cadastre la zone qui vous intéresse pour voir s’afficher les dernières ventes. 

L’immeuble Belle-Epoque du 24 rue de Bagnolet, au métro Alexandre Dumas. Photo : Mon Petit 20e

Qu’est-ce qui plaît dans le 20e arrondissement ?  “On ne va pas se mentir, les gens viennent d’abord pour les prix plus accessibles qu’ailleurs dans la capitale”, atteste Julia, chasseuse d’appartement spécialisée dans l’Est parisien. “Mes clients se rendent vite compte que c’est bien desservi en transport, plus central que le 19e, et qu’il y a pas mal d’espaces verts (Cimetière du Père-Lachaise, Parc de Belleville…) sans être trop loin des Buttes-Chaumont, du Bois de Vincennes ou de La Villette”, poursuit-elle. Une fois qu’ils connaissent mieux le 20e, ses habitants le plébiscitent pour son authenticité, sa mixité, son esprit “village”, loin du Paris muséifié, envahit de touristes et de Airbnb. Les (riches) acheteurs étrangers, au contraire, préfèreront acheter dans des quartiers historiques, pour s’offrir un bout de ce Paris de carte postale. Il y a donc peu de pied-à-terre et de résidences secondaires dans le 20e arrondissement, on achète le plus souvent pour y vivre.

Un achat au moment de l’arrivée du premier enfant. On a pu collecter une dizaine de témoignages d’habitants du 20e arrondissement ayant acheté récemment (surtout des femmes d’ailleurs, merci à elles !). Il en en ressort que c’est souvent au moment de l’arrivée du premier enfant qu’un achat se décide. Comme si les futurs parents cherchaient aussi à s’établir en tant que propriétaires. Plutôt que de déménager pour une location plus grande, avec un loyer plus coûteux, l’achat leur apparaît alors comme le choix le plus rationnel économiquement. Fait intéressant constaté par nos trois agents immobiliers : l’installation de nombreux Italiens dans l’arrondissement, et l’arrivée de quelques Ukrainiens également. On constate aussi, à force d’arpenter le 20e arrondissement, que la communauté italienne est très présente. On continue de voir arriver une jeunesse italienne, en quête d’opportunités professionnelles. Des projets de départ qui ont pu être accélérés par l’arrivée de l’extrême-droite de Giorgia Meloni au pouvoir. Le 20e arrondissement, ancré à gauche politiquement, et avec des loyers plus modérés qu’ailleurs à Paris, peut alors apparaître comme un bon point de chute pour les Italiens de cette sensibilité politique.

Une gentrification qui se poursuit, mais qui est freinée par la présence de logements sociaux. Alors que les acquéreurs sont en très grande majorité des CSP+ (avec de bons salaires ou ayant hérité), tout laisse à croire que la “boboïsation” du 20e arrondissement devrait se poursuivre. “Paris va devenir de plus en plus une ville de personnes riches”, prédit Julia, la chasseuse d’appart.  Néanmoins, la forte présence de logements sociaux dans l’arrondissement pourrait aider à maintenir une certaine mixité sociale. Avec 41,7 % de part de logements sociaux parmi les résidences principales (d’après les chiffres 2025 de l’APUR) le 20e est le deuxième meilleur élève de Paris, derrière le 19e arrondissement (43,2 %). Un niveau de concentration similaire à certaines villes de banlieue (bien au-delà de l’obligation légale portée à 25 %) et qui pourrait encore progresser tant la demande est forte à Paris : le nombre de demandeurs de logements sociaux a plus que doublé en quinze ans pour atteindre 292 000 l’an dernier. D’autres initiatives ont été lancées pour permettre aux classes moyennes de se loger à Paris : le Bail Réel Solidaire (ou comment devenir proprio à partir de 5000€ le m2) et l’immeuble coopératif, un HLM construit par ses habitants et non par un bailleur social, dont le premier a vu le jour rue Sorbier.

Une Habitation à Bon Marché (HBM) de la Porte de Montreuil. Photo : Mon Petit 20e

D’exigeants critères de recherche. En résumé, les acheteurs valorisent souvent les mêmes critères : des biens lumineux, avec une grande pièce de vie, une cuisine ouverte, une vue dégagée, en étage élevé, sans travaux, et idéalement avec un extérieur (balcon, terrasse, petit jardin…). Le graal ? L’appartement traversant. Quand ces critères sont réunis, le bien peut atteindre 50 % de valeur en plus par rapport à un bien qui en est dépourvu. “Aujourd’hui on ne récompense plus seulement l’adresse mais la qualité intrinsèque du bien. On achète pas seulement des m2, mais un espace de vie”, observe Rudolphe Ackermann : « le marché sanctionne les défauts et récompense les biens de qualité. En fait, il n’existe plus un prix du m², mais plusieurs marchés qui cohabitent au sein d’un même quartier”. “Les clients plébiscitent les immeubles anciens pour leur charme et dans le même temps, ils espèrent un ascenseur et un extérieur… sauf que tout le monde ne peut pas avoir un dernier étage plein sud avec une terrasse” prévient Thomas Michel. Les vagues de canicules influent-elles sur les critères de recherche ? “Un peu, constate Benjamin Lecuyot, le plein Sud est moins demandé, certains lui préfèrent le plein Est, le soleil du matin, mais souvent à partir d’octobre, les gens oublient les vagues de chaleur”. Sans compter que la clientèle la plus aisée qui a les moyens de partir en vacances ou qui dispose d’une résidence secondaire, est clairement moins impactée par le réchauffement climatique, précise Julia, chasseuse d’appartement. On notera que la carte scolaire peut aussi devenir un critère de recherche pour les parents, dans certains quartiers, surtout à partir de l’entrée au collège. Enfin, la recherche se complexifie un peu plus pour les agents immobiliers, quand les parents contribuent financièrement, via un don, à l’achat du bien de leurs enfants. Allant jusqu’à revisiter les biens pour donner leur blanc-seing. “Les parents sont dans le factuel, ils vont regarder l’isolation, le double vitrage, alors que leurs enfants vont privilégier le coup de coeur, le ressenti. Des critères qui peuvent entrer en contradiction”, témoigne Thomas Michel.

Le marché sanctionne les biens qui ont des défauts. Comme il y a de nombreux biens sur le marché, les plus similaires peuvent être mis en concurrence… et souffrir de la comparaison. Parmi les critères les plus rédhibitoires : les rez-de-chaussée, les immeubles en mauvais état nécessitant une rénovation coûteuse, ou les grandes copropriétés aux charges importantes à cause du gardien, des ascenseurs, du jardin… Cela peut aller de 300 € par mois (contre 150€ dans un immeuble lambda) et jusqu’à 650 €/mois observé dans un appartement familial du côté de la place des Fêtes. Seule solution pour vendre à ce moment-là : baisser drastiquement le prix. “Depuis 5 ans, je constate que les jeunes couples, même avec deux enfants, ne me demandent plus d’ascenseurs, ils préfèrent monter à pied et économiser sur les charges”, rapporte Julia.

L’importance prise par le DPE. D’après les agents immobiliers que nous avons interviewés, les acquéreurs se montrent dans l’ensemble soucieux du DPE (Diagnostic de performance énergétique). Les biens sont classés de A (très performant) à G (énergivore/passoire thermique), avec une interdiction de mise en location pour les logements G, et pour les logements F au 1er janvier 2028. Que ce soit en été ou en hiver, un bien mal isolé est très dévalorisé. Dans les immeubles haussmanniens ou en brique, l’isolation ne peut se faire que par l’intérieur, ce qui fait perdre des m2 et dévalue le bien, prévient Benjamin Lecuyot.

“Parmi mes clients, soit les gens sont soit très au courant du DPE, soit ils s’en fichent”, nuance Julia, la chasseuse d’appart. “Quand ce sont des locataires, ils cherchent à imposer des travaux au proprio pour améliorer leur qualité de vie dans le bien”, précise-t-elle. Pour Thomas Michel, le DPE est un “vaste sujet bordélique qui nécessite de la pédagogie”. Selon lui, les gens se formalisent à une lettre pas terrible, alors qu’il suffit parfois de changer le ballon d’eau chaude et les radiateurs.  “Cela peut prendre une journée, vous coûter 1500 €, pour sauter deux classes énergétiques”, argumente-t-il. Par ailleurs, une bonne isolation n’aurait pas que des avantages selon lui : “les biens les mieux isolés, ont du mal à faire circuler l’air, et lors des vagues de canicules, la chaleur met beaucoup de temps à partir”, constate-t-il sur le terrain. Notons enfin, que les règles de calcul du DPE peuvent être amenées à changer, ce qui devrait être le cas au 1er janvier 2027, comme nous l’explique Le Monde, une révision qui pourrait faire sortir plus de 300 000 logements du statut de “passoires thermiques”.

Une façade d’immeuble repeinte en couleurs, au 30 rue Boyer. Photo : Mon Petit 20e

Travaux & bonnes affaires. Si faire de gros travaux dans un logement a souvent été vu comme une façon de le valoriser à la revente, “aujourd’hui les gens préfèrent éviter les gros travaux, car les coûts des matières ont fortement augmenté avec la guerre en Ukraine et l’inflation généralisée”, remarque Rudolphe Ackermann. Même constat pour Thomas Michel : “Les travaux, c’est chronophage, plein d’imprévus, certains entrepreneurs surtaxent, et les gens ne veulent pas s’embêter. Aujourd’hui, ce qui est valorisé, c’est le “clef en main”. Les gens veulent plus de temps pour leurs loisirs, pas pour les travaux.” Alors, peut-on encore faire de bonnes affaires ? “À la marge”, nous répond, Benjamin Lecuyot. “Il y a aucun acheteur qui va surpayer un bien, et il y a aucun vendeur qui va brader son appartement. Faire l’affaire du siècle, c’est comme les licornes, ça n’existe pas”. En cas de succession, de séparation, si les gens sont pressés de vendre, ils peuvent être moins gourmands. Les appartements à rénover, qui peuvent s’afficher 20 à 30 % moins chers, peuvent être une bonne affaire si on est prêt à faire certains travaux soi-même ou si on connaît de bons artisans pas hors de prix. Thomas Michel cite le cas d’un studio de 19m2 acheté récemment 150 000 € à Ménilmontant : “Avec 20 000 € de travaux investis, il vaut aujourd’hui 190 000 € sur le marché immobilier”.

Les conseils pour acheter ? Le bien idéal existe probablement, mais il peut se trouver noyé dans les annonces. La quête d’un logement nécessite donc qu’on y consacre du temps. “La base c’est de mettre des alertes sur PAP, sur Se Loger, Jinka, A vendre à louer, Leboncoin… sans oublier les groupes dédiés à l’immobilier sur Facebook (comme Paris 20e Immobilier ou Se loger dans le Village Jourdain), il y a même de plus en plus d’agents sur les réseaux sociaux”, indique Julia, chasseuse d’appartement. Cela vaut aussi le coup de passer en agence et de donner ses critères. Des biens pourront alors vous être proposés par mail en avant-première (“off market”). “Un bien sur trois est vendu pendant ces quelques jours où l’offre n’est pas encore publiée”, confie Thomas Michel, à la tête de l’agence Guy Hoquet Gambetta. L’autre réflexe important avant d’aller visiter, c’est de faire faire une étude de financement avec un courtier ou avec son banquier. “Cela permet d’être sur de l’enveloppe à disposition pour ses recherches, cela évite les désillusions”, conseille Benjamin Lecuyot de l’agence Guy Hoquet Ménilmontant.

Vous envisagez de vendre ? Beaucoup d’outils existent aujourd’hui, notamment des sites d’estimation en ligne qui vous donneront une première idée de la valeur de votre bien mais rien ne remplace l’œil du professionnel fort de son expertise et connaissant parfaitement le quartier dans lequel il évolue depuis des années, souligne Rudolphe Ackermann.

L’immeuble futuriste de la rue Pelleport signé de l’architecte Frédéric Borel (1999). Photo: @artsperger_changer_de_regard

Et la location ? Le marché locatif reste très tendu. “Dès qu’on met une annonce en ligne, on reçoit une centaine d’appels dans les heures qui suivent, c’est monstrueux”, témoigne Benjamin Lecuyot. Comme le rapporte Le Monde, la demande de logements à louer dans la capitale ne cesse de progresser, tandis que l’offre se tarit. En cause : certains proprios qui préfèrent garder des logements vides ou les transformer en locations touristiques de courte durée, jugées plus rentables. Ainsi, la ville de Paris a perdu au moins 3 % de biens locatifs privés entre 2006 et 2022 selon l’Institut Paris Région, soit plus de 16.200 logements. La pénurie concerne particulièrement les appartements familiaux, où il y a très peu de turnover. “Avec les taux d’intérêt élevés, les gens sont moins pressés d’acheter et restent ainsi plus longtemps en location”, remarque Julia, chasseuse d’appartement. Elle voit aussi que de plus en plus de gens, parmi les nouvelles générations, ont du mal à se projeter dans un achat, et indiquent ne pas vouloir vivre à Paris longtemps. 

“Pour les propriétaires, le sésame, c’est le dossier d’un.e étudiant.e avec les parents comme garants”, poursuit Julia. À l’inverse, les avocats sont parmi les professions qui ont le plus de mal à trouver des locations (par peur de leur réputation procédurière), et des discriminations continuent à compliquer les recherches de locataires d’origines maghrébines ou de confession juive. Du côté des prix, on constate une forte augmentation ces dernières années, même si le dispositif d’encadrement des loyers en place à Paris permet de limiter les abus. Le souci, c’est que si les agences sont obligées de jouer le jeu (elles sont contrôlées et risquent des amendes), c’est moins le cas des particuliers qui sont rarement dénoncés a posteriori par leurs locataires… si bien que tous ne sont pas tous très réglos. Parmi les abus que nous avons dénoncés : des compléments de loyers non justifiés, la signature de “bail code civil” ou “bail mobilité” (non soumis à l’encadrement) ou l’émergence de nouvelles colocations haut de gamme extrêmement rentables (le coliving).

Avec le plafonnement des loyers en vigueur à Paris, l’investissement locatif est moins rentable, nous apprennent les agents immobiliers interrogés. S’il existe tout de même des investisseurs et des marchands de biens dans le 20e arrondissement, ils sont clairement minoritaires parmi les acheteurs.

La fin prochaine de l’encadrement des loyers ? Ce dispositif qui devait s’éteindre le 24 novembre 2026 va finalement bénéficier d’un sursis. Le plafonnement des hausses est prolongé jusqu’au 31 juillet 2027. En cas de relocation (changement de locataire) ou de renouvellement du bail, le propriétaire ne peut augmenter le loyer que dans certains cas, par exemple lorsque certains travaux ont été réalisés dans le logement.

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QUARTIER PAR QUARTIER

BELLEVILLE/MÉNILMONTANT
Ces deux quartiers voisins ont en commun leur énergie, leur identité populaire et alternative et leur riche vie nocturne, attirant les étudiants, les artistes et les créatifs. Les appartements donnant sur rue peuvent être très animés jusqu’à tard dans la nuit. Belleville est perçue comme plus branchée, notamment depuis son classement en 2024 par Time Out, comme l’une des rues les plus cool au monde. Et comme plus “fourmillante”, avec ses nombreux commerces, notamment asiatiques, et sa position centrale, à la limite de quatre arrondissements, à proximité de République. À côté, les rues de Ménilmontant paraissent plus calmes en journée, alors que de nombreux bars et restos n’ouvrent que le soir. Le secteur compte beaucoup de petites surfaces et de deux-pièces, héritage d’un passé ouvrier. Les trois et quatre-pièces sont plus rares et particulièrement recherchés. Comme ailleurs dans le 20e, les écarts de prix peuvent être spectaculaires. Dans les secteurs les plus accessibles, notamment rues des Couronnes ou du Pressoir, les prix se situent autour de 7 500 €/m², tandis que le budget moyen à Ménilmontant tourne plutôt autour de 9 000 €/m². L’orientation peut peser : le côté sud de la rue de Ménilmontant se vend ainsi mieux que le côté nord. Et certains micro-secteurs très recherchés jouent dans une tout autre catégorie : la rue Sorbier ou la Villa de l’Ermitage figurent parmi les adresses les plus cotées du quartier.

Après 25 visites, Camille, une juriste de 30 ans,  vient d’acheter un appartement rue Sorbier. Si elle cherchait vers le Canal de l’Ourcq, République ou Nation, elle a eu un coup de cœur pour ce coin du 20e, et pour un ancien 3 pièces transformé en grand deux pièces de 41 m2. Situé au 4e étage, très lumineux, elle l’a obtenu à  382 000 € (frais d’agence inclus)

Rue Etienne Dolet, Delphine, une journaliste de 39 ans, a très bien vendu son appartement refait à neuf de 73m2 grâce à un toit-terrasse attenant de 34m2. Une transaction de 850 000 € net vendeur réalisée en 2025 qui lui a permis de racheter un appartement plus grand (105m2, à rénover) pour sa famille nombreuse à Gambetta (rue Orfila). Affiché 930 000 €, elle a pu le négocier 20 000€ de moins, car des travaux étaient prévus dans la copropriété. 

La villa de l’Ermitage dans le quartier Ménilmontant. Photo : Charlène Gilouppe pour Mon Petit 20e.

GAMBETTA
Très bien desservi par la ligne 3, à proximité de la mairie et de nombreux commerces de bouche, c’est un quartier dit “statutaire”, c’est-à-dire prestigieux et recherché, car disposant de nombreux points fort : la sécurité, le calme, la qualité de son architecture et la forte valeur patrimoniale des biens. “Alors que fin 2019, les biens affichaient un prix au m2 moyen supérieur à 10 000 €, le volume de vente s’est réduit de moitié, et les prix ont beaucoup baissé, se fixant aujourd’hui entre 8200 et 8300 € le m2 en moyenne”, indique Thomas Michel. Si en 2023 son agence n’a pas enregistré une seule recherche supérieure à un million d’euros (contrairement aux autres années), “la dynamique reprend, et les beaux biens continuent de se vendre très chers”, précise-t-il.

De la rue Villiers de l’Isle Adam à la rue des Prairies. C’est un déménagement de proximité qu’à vécu Jennifer, une fonctionnaire de 41 ans. “Comme je viens d’avoir un bébé, j’ai quitté mon deux-pièces pour avoir une chambre en plus. Je voulais rester dans le même micro-quartier, qui est très commerçant, mais à cause des prix, j’ai dû m’excentrer un peu? Je suis toujours pas loin de Gambetta mais dans un quartier plus résidentiel”. Son 37m2 (acheté 293 000 € en 2016) s’est revendu 350 000 € (frais d’agence inclus). Elle vient d’emménager dans un 64 m2, en bon état, dans un immeuble années 60, obtenu pour 565 000 €.

L’immeuble Art Nouveau, qui date de 1908, au croisement de l’avenue Gambetta, de la rue des Gâtines et de la rue de la Chine. Photo : Mon Petit 20e

JOURDAIN
Ce petit quartier blotti sur les hauteurs de Belleville, à cheval sur le 19e et le 20e arrondissement bénéficie d’un statut à part, depuis que ses habitants (et les agences immo) le surnomment “Village Jourdain”. Reprenant ainsi le nom d’une association créée il y a plus d’une dizaine d’années pour y créer du lien social (à travers notamment un groupe Facebook très suivi). Plusieurs raisons expliquent que les prix de l’immobilier soient plus élevés qu’ailleurs. Bien desservi par la ligne 11, c’est un quartier plus tranquille et familial que Belleville, comprenant de beaux immeubles haussmanniens, et ayant l’esthétique d’un village avec l’église Saint-Jean-Baptiste de Belleville. Il y a toujours eu des commerces de bouche de qualité, une vraie vie de quartier, sans oublier la proximité avec le parc des Buttes-Chaumont, mais aussi avec la Place des fêtes, qui comprend un marché parmi les moins chers de Paris et un riche tissu associatif. Après avoir dépassé la barre de 10 000 € le m2 (quand les prix étaient au plus haut), la fourchette actuelle s’établit autour de 9 000 €/m² en moyenne, avec des écarts importants selon les rues et les caractéristiques des biens.

Une cour pavée au 140 rue de Belleville. Photo : Mon Petit 20e

PELLEPORT/TÉLÉGRAPHE/SAINT-FARGEAU
Ce sont des quartiers calmes et familiaux prisés des cadres et des jeunes quadras. Le secteur bénéficie d’un effet de report, profitant de prix plus accessibles qu’à Gambetta ou Père-Lachaise. Ce qui permet à certains acheteurs de concrétiser un achat sans sacrifier la surface recherchée. Mais là encore, Rudolphe Ackermann constate “plusieurs vitesses en termes de marché immobilier et de gros écarts de prix en fonction des caractéristiques des biens (jusqu’à 60 % entre deux extrêmes)”. La preuve en est au sein d’une même résidence rue Pelleport, où deux biens d’une même surface se sont vendus à la même période avec une différence de 35 %. Soit 9700 € le m2 pour le premier, 7190 € pour le second. Le premier bénéficie d’une vue panoramique sur Paris, quand le second dispose d’une vue moins impressionnante, mais tout de même sympa et dégagée sur les châteaux d’eau de la rue du Télégraphe. Les biens situés à proximité de la ligne 11 bénéficie d’une bonne desserte, car reliant rapidement le cœur de Paris. À l’inverse, la ligne de métro 3bis, secondaire, courte et moins ponctuelle, est logiquement moins plébiscitée. 

Après 5 ans de location rue Haxo, Lola, 31 ans, qui travaille dans la Tech, vient d’acheter sur le haut de la rue Pelleport, dans le quartier Télégraphe. “J’avais envie de rester dans le même quartier. J’ai trouvé un 3 pièces lumineux de 55m2, avec du charme, une histoire. C’est une petite maison en duplex, au fond d’une cour, une ancienne usine de chaussures convertie en habitation il y a une vingtaine d’années. J’ai réussi à le négocier 20 000 € à la baisse, et à l’obtenir à 550 000 € (frais d’agence inclus). 

Originaire d’Italie, près de Milan, Chiara, 40 ans, vient de devenir propriétaire dans le 20e arrondissement. Installée à Paris depuis 14 ans, cette chargée d’événementiel vient d’acheter, avec son compagnon Daniele, dans le quartier Télégraphe. Après deux mois de recherche, ils ont eu un coup de cœur pour un 64m2, au 9e étage d’une résidence rue Pelleport. “Ce qui nous a plu, c’est son côté très lumineux, et son emplacement, car on adore le quartier – nous habitions à Pyrénées avant – ainsi que la proximité du Square des Saints-Simoniens”. Pour ce grand deux-pièces, qu’ils ont transformé en trois-pièces, ils ont déboursé 460 000 €. 

La “Villa des Hauts de Belleville”, située au 47/49 rue du Borrégo, dans le quartier Saint-Fargeau/Télégraphe. Ce bâtiment de briques et de béton a été édifié en 1958 par Béraud, un disciple de Le Corbusier. Photo : Mon Petit 20e

SAINT-BLAISE/RÉUNION
“Les quartiers du sud du 20e sont moins typiques, avec quelques énormes co-pro des années 80-90. Mais certains coins, comme la charmante rue Saint-Blaise et la sympathique place de la Réunion, compensent bien”, constatait en 2020 un agent immobilier. D’autant qu’en 2020 le quotidien britannique le Guardian a classé ce quartier “populaire, multiculturel, bohème et convivial” parmi les 10 meilleurs quartiers d’Europe. D’une rue à l’autre, l’ambiance peut changer complètement. La rue Saint-Blaise en est le parfait exemple : du numéro 1 à la petite place, vous allez être à des prix bien supérieurs, car vous n’êtes pas sur la même physionomie d’appartement et de quartier que le bas de la rue. Nos experts immobiliers sont eux partagés. Pour Rudolphe Ackermann, “le quartier Réunion connaît une métamorphose depuis 15 ans, c’est indéniablement le quartier qui monte.” Même avis pour Julia, la chasseuse d’appartement, qui y voit un quartier “à la fois arty et familial”. Thomas Michel est lui plus réservé : “Le quartier Réunion est censé être dans la tendance, mais quand on met en vente des biens là-bas, la réalité, c’est que ça reste difficile”. 

Déjà propriétaire d’un deux-pièces à Belleville, Maxime, 39 ans, chargée de mission à l’université, a pu acheter un trois pièces à Saint-Blaise en septembre 2025. « Avec l’arrivée d’un enfant, cet appartement de 36m2 devenait trop petit. Je pensais devoir le revendre pour avoir plus grand, mais comme le marché n’est pas très favorable aux vendeurs, que les prix ont baissé, on m’a conseillé de le mettre en location. Le loyer payé par mon locataire (1080€/mois) me permet de rembourser le prêt. Ainsi, j’ai pu acheter avec mon compagnon un trois-pièces rue Riblette, en rez-de-chaussée, mais cela n’est pas dérangeant, car c’est dans une petite impasse super calme ». Alors que ce 49m2 (avec cave) était affiché à 370 000 € (frais d’agence inclus), le couple a pu l’obtenir à 360 000 €, lui permettant ainsi de financer 7000 € de travaux d’électricité. « J’ai grandi dans le 20e, alors je mesure ma chance de pouvoir rester dans cet arrondissement que j’adore. On avait commencé à regarder des annonces aux Lilas, à Romainville, Bagnolet… et les biens ne nous ont pas semblé beaucoup moins chers ».

Photo prise au 20e étage sur 29 de la tour Saint-Blaise / Mon Petit 20e

PLAINE LAGNY
Au sud de la place de la Réunion, le quartier est coupé en deux. Vers Avron, il y a un côté que l’on assimile à Nation, avec des immeubles de qualité, beaucoup de lignes de métro et des prix élevés. De l’autre, vers les rues d’Avron et de la Volga, c’est plus populaire, moins recherché et il y a des points de deal. C’est dans ces quartiers moins huppés (Buzenval, Maraîchers…) que les prix peuvent être intéressants, et qu’on peut espérer des opportunités. “S’il y a un quartier qui n’a pas encore grimpé dans le 20e, c’est lui”, estime Julia, chasseuse en immobilier, qui y voit l’occasion d’y faire de bonnes affaires pour un investissement locatif, ou pour revendre dans quelques années”. 

Rue d’Avron à deux pas du métro Maraîchers, un studio de 14m2 s’est vendu tout récemment 145 000€ (frais d’agence inclus). Un prix qui se justifie par la rénovation du bien par un architecte, avec mobilier entièrement sur mesure (cuisine équipée, lit en mezzanine, escalier dont les marches servent de rangements…) et par la présence d’une cour pavée, où installer table et chaises. 

Un immeuble cours de Vincennes, le long de la Petite Ceinture. Photo : Mon Petit 20e

LES PORTES (DE BAGNOLET, DES LILAS, DE MONTREUIL, DE VINCENNES)
Ce sont les coins les moins attractifs du 20e. Sur la carte, les boulevards des Maréchaux (“Mortier” au Nord, “Davout” au Sud) coupent le quartier en deux. À gauche, des copropriétés où l’on a encore du mal à amener des gens, à droite des zones proches du périphérique avec quasiment que du logement social. Les prix pratiqués oscillent entre 7 000 et 8 000 € le m2. Une exception néanmoins : le quartier pavillonnaire et bucolique de la campagne à Paris (où réside l’ancien Président François Hollande). Certaines maisons sont “au prix d’Invalides”, s’amuse un agent. Selon la surface, elles se monnaient entre 1,5 et deux millions d’euros. Pour autant, elles ne sont pas si faciles à vendre, car les personnes avec un tel budget préfèrent souvent vivre dans les beaux quartiers, dans l’Ouest ou dans le centre de Paris. Viennent s’installer ici une petite frange d’acquéreurs : ceux qui ont de l’argent, mais qui aiment vivre dans un quartier resté populaire.

Après être née et avoir grandi dans le 20e, du côté du boulevard Mortier, c’est dans cet arrondissement que Sophia, une avocate de 32 ans, a souhaité devenir propriétaire. En juillet dernier, elle a acheté, avec son compagnon, rue des Orteaux à 2/3 minutes à pied de la Porte de Montreuil. « On habitait dans le centre de Paris, à Strasbourg Saint-Denis. Mais comme on attend un bébé, on recherchait plus d’espace. On a pu quitté notre 45m2 pour un 75m2, qu’on a acheté 460 000 € (frais d’agence inclus) et dans lequel on a fait un peu plus de 50 000€ de travaux. C’est un bien des années 70, avec de beaux volumes, une bonne isolation thermique, mais dans un immeuble pas totalement refait. Si on est à deux pas de la rue Saint-Blaise et de la place de la Réunion, cela reste un quartier très mixte avec beaucoup de béton, des grandes tours, peu d’espaces verts, ce qui explique le prix intéressant. On aime la vie de quartier qu’on a trouvé là, mais on espère que la municipalité va œuvrer à végétaliser ces quartiers pour y améliorer la qualité de vie des habitants ». 

Le quartier de la Campagne à Paris, à Porte de Bagnolet. Photo : Mon Petit 20e

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Ce dossier a été réalisé grâce au soutien de trois experts en immobilier implantés dans le 20e arrondissement. 

Rudolphe Ackermann, Conseiller et Expert immobilier indépendant au sein du réseau Optimhome. Reconverti dans l’immobilier depuis 2020, cet ancien cadre dans la propriété intellectuelle a fait du quartier Pelleport/Jourdain/Saint-Fargeau/Télégraphe, où il réside, son terrain de prédilection : “Je me concentre sur le rapport humain, mes vendeurs sont mes voisins et les acquéreurs – qui trouvent avec moi leur futur lieu de vie – le deviennent”.

Benjamin Lecuyot, directeur de l’agence Guy Hoquet Ménilmontant. Ce sportif de formation (STAPS) qui a travaillé tour à tour dans le conseil, dans la communication et dans le marketing, s’épanouit depuis 2020 dans l’immobilier. Autodidacte et polyvalent, ce directeur d’agence se définit comme “très à l’écoute, pro-actif et rigoureux”. 27, rue de Ménilmontant.

Thomas Michel, directeur de l’agence Guy Hoquet Gambetta, exerce dans l’immobilier depuis 17 ans. Diplômé d’une école de commerce, il a rapidement fait le choix du terrain. Après avoir commencé sa carrière dans le quartier Bonne Nouvelle, il s’est spécialisé dans le 20e arrondissement de Paris, où il vit avec sa famille depuis 2020. Il a racheté l’une des plus vieilles agences immobilières du quartier (Les pavés du 20e), qu’il a entièrement rénovée et passée sous la franchise Guy Hoquet. 249, bis rue des Pyrénées.